بعض الاجتهادات القضائية في الكراء:القانون المغربي"
الـمـوضـوع الـــــــــقــــــــاعـــــــــــــــــــــــدة مـــراجـــع الـــمـــقـــرر الـــمـــصـــدر
عقد الكراء: الأداء، الافراغ حيث أن المستأنفين طالبا المستأنف عليه بالأداء والإفراغ والتعويض لكون للتماطل ثابت في حقه .
وحيث أن المستأنفين وجها انذرا الى المستانف عليه من اجل الاداء وفقا للعقد الكرائي المبرم بينهما، فتوصل به حسب ورقة الاشعار بالاستلام ولكنه مع ذلك لم يؤد شيئا .
وحيث ان التماطل اصبح ثابتا في حق المستانف عليه بمقتضى هذا الانذار .
وحيث اعتبارا لذلك فان المستانفين محقان في طلب افراغ المستانف عليه من المحل المتنازع في شانه طبقا للفصل 692 من ق ع ل .
وحيث ان الانذار الموجه في نطاق الفصل المذكور لا تشترط فيه مقتضيات ظهير 25/12/80، خلافا لما جاء في الحكم المستانف .
وحيث اعتبارا لذلك فان المحكمة تقرر افراغ المستانف عليه من المحل المتنازع فيه قرار رقم 1030
بتاريخ 7/4/1983 مجلة المحاكم المغربية ع24
عقد الكراء: المطل في الاداء حيث ان الفصل 255 من قانون العقود والالتزامات ينص على ان المدين لا يعتبر في حالة مطل الا بعد ان يوجه اليه كتابة انذار صريح بوفاء الدين يطالب فيه بتنفيذ التزامه داخل اجل معقول ولم يفعل .
وحيث يتجلى من وثائق الملف، ومن القرار المطعون فيه، ان المالك المطلوب لم يوجه اي انذار للمدعى عليه الطالب، في نطاق الفصل 255 من قانون العقود والالتزامات المذكور وان محكمة الاستئناف بالدار البيضاء المصدرة للقرار المطعون فيه حينما اعتبرت الطاعن في حالة مطل، في حين انه لم يتوصل باي انذار بوفاء الدين تكون قد خرقت مقتضيات الفصل 255 المذكور وعرضت قرارها للنقض، مما تكون معه الوسيلة مرتكزة على اساس .
قرار عدد 341 بتاريخ 28/4/1982 ملف مدني عدد 90390 مجلة المحاكم المغربية ع27
عقد الكراء التجااري يعتبر السبب المبني عليه الانذار بالاخلاء - في اطار ظهير 24/5/1955 - غير جدي، متى استند الى كون الاتفاق المبرم بين الطرفين يخول للمكتري بان يمارس عمل " لحام" غير انه يحترف فيه حرفة الحدادة ويثير الضجيج المقلق لراحة المالك وذلك اعتبارا من جهة لكون حرفة " اللحام والحداد" هي حرفة واحدة وتستعمل فيها نفس الوسائل، اعتبارا من جهة اخرى لانعدام اي شرط في العقد الرابط بين الطرفين، يمنع صراحة المكتري من استعمال المطرقة، او غيرها من الادوات التي تحدث الضجيج، حتى يتمسك المكري بمخالفة المكتري للعقد ويتذرع بهذا السبب لمنع المكتري من الاستفادة من تعويض الاخلاء .
قرار عدد 1004 - بتاريخ 15/11/1983 - ملف مدني رقم 95/83/6
مجلة المحاكم المغربية ع 31
افراغ محل تجاري اذا كان الانذار بافراغ محل تجاري مبنيا على عدم كفاية السومة الكرائية واقتراح سومة جديدة، فان عدم تقديم طلب المصالحة من طرف المكتري، وتصريحه اثناء مسطرة طلب افراغه بانه قبل السومة المقترحة عليه، لا يجعله محتلا بدون حق ولا سند قرار عدد 1261 بتاريخ 11/11/1981- ملف مدني عدد 91311
مجلة المحاكم المغربية ع38
الافراغ ــ ان ما يهدف اليه المشرع بمقتضى الفصل 9 من القانون الجديد للسكنى، مـن وجـوب التنصيص في الإنذار بالإفراغ تحت طائلة البطلان، على إفراغ مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها، هو ضمان المحافظة على وحدة عقد الكراء .
ــ ان عبارة "مجموع المحلات" الواردة بصيغة الجمع لا تعني قطعـا وجوب التنصيـص تحت طائلة الجزاء المذكور، على كل جزء من أجزاء المحل الواحـد أو المكتب الواحد أو الشقة الواحدة، كوحدة سكنية لا تقبل التجزئة ، ولا يتحقق الانتفاع ببعضها دون البعض لان مسألة تجزئة العقد غير واردة في مثل هذه الحالة ، ولا موجب للتذكير بها ضمـن الإنذار بالإفراغ .
ــ يكون تذكير المكتري بضرورة إخلاء جميع المحلات شرطا واجبا في الحالة التي تكـون فيها التجزئة العقد واردة ، أما بحكم طبيعة العقار المكري، كاشتمال العقد لأكثر من محل واحد، أو بمقتضى شرط وارد في العقد .
ــ ان عبارة "المرافق" تعني الملحقات التي يمكن الانتفاع بها باستقلال قرار رقم : 989 بتاريخ 24/04/1985 - ملف عدد : 5873
مجلة المحاكم المغربية ع38
عقد الكراء: المطل في الاداء ان المكتري الذي لم يدفع الكراء إلا بعد صدور الحكم عليه بالإفراغ، توصل المكري به حين ادائه وتسليمه للمكتري وصولات بذلك، ليثبت تماطل المكتري بسوء نية.
ان الحكم بالاداء من طرف محكمة الاستئناف بالرغم من ادلاء المكتري بوصولات الاداء، ليس من شانه القول بان موضوع الدعوى اصبح غير ذي موضوع، اذ ان الكراء المؤدى حسب الوصولات والمدلى بها سوف يخصم من ذمة المكري عند إجراءات التنفيذ.
قرار عدد 562 - بتاريخ 12/7/1982 - ملف عدد 253/94
مجلة المحاكم المغربية ع41
عقد الكراء: تغيير طبيعة المحل *ان تاجير العين المخصصة اصلا، عند انشاء العلاقة الكرائية، لتربية الدواجن والحيوانات، يعتبر عملا مدنيا، ويخضع فسخ عقد الكراء المبرم بشان هذه العين القواعد العامة المنظمة للكراء والواردة في قانون العقود والالتزامات.
*ان تغيير طبيعة المحل، من تخصيصه لعمل مدني ( فلاحي) الى ممارسة عمل تجاري فيه، يعتبر تغييرا جوهريا على طبيعة العلاقة الكرائية مما يشكل سببا مشروعا لفسخ عقد الكراء وإفراغ العين المكراة.
القرار عدد 1984
بتاريخ
10 اكتوبر1983 ملف تجاري عدد 826/82 مجلة المحاكم المغربية ع43
كراء المحلات المعدة للتجارة والصناعة من حيث انه خلافا لادعاء المستانف عليه فان مقتضيات ظهير 24/5/1955 ليست كلها من النظام العام ( قارنوا دراسة الاستاذ رازون بشان الظهير - طبعة 1955 - صحيفة 32).
من حيث ان احكام الفصل 13 ليست من النظام العام فيسوغ للاطراف الاتفاق على تحوير مدلول كيفية تطبيقها.
من حيث ان الغاية من توجيه الاعلام الذي يتعين على المكتري توجيهه في الاجل القانوني بعد الافراغ الى المكري هو ابلاغ هذا الاخير برغبة الاول في استعمال حق العودة.
من حيث ان هذه الغاية قد تحققت في النازلة بكيفية واضحة لا لبس فيها اذا عبر المستانف عليه في الرسم العدلي الموما اليه سالفا عن موافقته في تسليم الطاعن محلا جديدا عند بناء القيسارية، ومن ثم يكون الحكم المستانف قد جافى الصواب باعتباره ان حق المكتري قد سقط بعدم افصاحه عن رغبته في استعمال حق العودة وفق شكليات الفصل 13 المذكور.
من حيث ان ظهير1955 في فصله 13 وضع على المكتري التزاما بتوجيه اعلام للمستانف عليه لاشعاره باستعمال حق العودة دون ان يسوغ القول بان مؤدى عدم بعث الاعلام المذكور في النازلة وجود قرينة لفائدة المكري بعدم رغبة المكتري في الرجوع طالما ان الاخير اشعره بهذه الرغبة في مجلس الاتفاق وعند تحرير الرسم العدلي. القرار عدد 477 بتاريخ 28/2/1984 ملف عدد 485/83
مجلة المحاكم المغربية ع43
التنازل عن الكراء في حالة التنازل عن الكراء للغير دون موافقة المالك يتعين، لقبول دعوى الافراغ، ان يقدم المالك دعواه ضد المكتري الاصلي الذي اخل بالتزامه وليس في مواجهة من وقع التنازل عن الكراء لفائدته.
ان دعوى الافراغ بسبب الاحتلال بعد افراغ العين المكراة من المكتري ترفع ضد الشخص المحتل وليس ضد المكتري .
قرار عدد 1973، بتاريخ 10/9/1986، ملف عدد 243/94
مجلة المحاكم المغربية ع48
تحكيم في نزاع يتعلق بمخالفة ظهير 24/5/1955 حيث انه بالرجوع لمذكرات المستانفة ابتدائيا فقد دفعت بعدم احترام شرط التحكيم الا ان القاضي الابتدائي لم يجب على الدفع.
وحيث انه بالرجوع للعقد الرابط بين الطرفين خاصة في الفقرة الثالثة من البند الحادي عشر من العقد الرابط بين الطرفين ان الكراء يراجع كل ثلاث سنوات بواسطة محكمة محكمين يعين المالك حكما ويعين المكتري حكما اخر وفي حالة التوفيق يختار الحكمان حكما ثالثا بصفة ودية او بواسطة قاضي المستعجلات وهذا الاخير يفسر بصفة انفرادية ودون متابعة الخبيرين الاخرين وان الطرف الملزوم بالمبادرة بتعيين الحكم اوليا هو المالك الشيء الذي لم يقم به .
وحيث ان لجوء المستانف عليه للمحكمة دون ما احترام العقد الرابط بين الطرفين يكون غير مقبول اذ عليه احترام شرط التحكيم المنصوص عليه بمقتضى العقد الرابط بين الطرفين قرار عدد 2200 بتاريخ 24/11/1987 ملف عدد 686/87 مجلة المحاكم المغربية ع56
عقد الكراء: فسخ عقد الكراء يجوز للمكري سلوك دعوى فسخ عقد الايجار الذي يربطه مع مكتري محل معد للتجارة طبقا للقواعد العامة دون سلوك مسطرة 24/5/1955 عند اخلال المكتري بالتزاماته التعاقدية.
*ان استغلال المحل المكرى في غير اعد له حسب بنود العقد الرابط بين المكري والمكتري ، على الرغم من مطالبة هذا الاخير او خلفه الكف عن ذلك، يعتبر مخالفة للالتزامات التعاقدية التي تبرر فسخ العقد طبقا للقواعد العامة.
*ان تنازل المكري عن حقه الوارد في عقد الايجار لا يسوغ التوسع فيه عن طريق التاويل والاستنتاج لان القاعدة هي ان التنازل عن الحق يجب ان يكون له مفهوم ضيق كما ينص على ذلك الفصل 467 ق ل ع .
*ان تواصيل الكراء المسلمة للمكتري بدون أي تحفظ بخصوص الشروط الواردة في عقد الكراء لا تنهض سوى حجة على اداء الاكرية فحسب، دون ان تكون بمثابة حجة على تنظيم شروط الكراء ومدته المتروكة لعقد الكراء. قرار عدد 1516 بتاريخ 8/10/1985 مجلة المحاكم المغربية ع56
تغيير استعمال المحل يتعين ان يكون مكتوبا رضاء المكري بتغيير استعمال المحل المكري متى كان من شان هذا التغير الزيادة في الأعباء الملقاة عليه.
لما كان عقد الكراء الرابط بين الطرفين صريح في ان المحل معد للسكنى فان تحويله من طرف المكتري الى مؤسسة للتعليم الحر مخالفا بذلك شروط العقد قد أدى الى الزيادة في اعباء المكري التي تتجلى على الخصوص في إمكان تطبيق ظهير24 مايو1955 وما يستلزم ذلك من المطالبة بالتعويض عن رفض تجديد العقد ولهذا فان رضاء المكري بهذا التغيير يجب ان يكون كتابة كما يقتضي ذلك القانون المذكور القرار رقم321 بتاريخ
16 ابريل1983
ملف مدني
عدد 92587
مجلة المحاكم المغربية ع62
مطل المكتري * لما كان الكراء يؤدي في مكان تواجد العين المكتراة، فانه مطلوب لا محمول ، وبالتالي لا يثبت مطل المكتري الا اذا وجه اليه انذار بالاداء، وأمهل اجلا معقولا، طبقا لمقتضيات الفصل 255 من ق ل ع.
*لا يعتبر معقولا الاجل القصير الذي يقصد منه تعجيز المكتري.
*لا ينتج اثره القانوني الانذار بالاخلاء المتضمن اجلا غير معقول. حكم رقم 558 بتاريخ 01/02/1993 ملف مدني عدد : 3842/89
مجلة المحاكم المغربية ع68
